"Connaître par cœur le code de Commerce, être parfaitement informé et, surtout, réfléchir."
Janvier 2011
Michel Marx a fondé il y a une quarantaine d’années le cabinet d'expertise immobilière qui est aujourd'hui l'un des meilleurs spécialistes de la propriété commerciale. A l'occasion de l'accord de partenariat qu'il vient de signer avec Convergences-CVL, il évoque ses méthodes de travail.
En tant que spécialiste de la propriété commerciale, êtes-vous un expert immobilier comme les autres ?
Les experts immobiliers ne sont pas très nombreux, 1500 en France à comparer aux 47 000 avocats, et les spécialistes en commerce sont plutôt rares. Nous n'exerçons d'ailleurs pas tous ce métier de la même façon. Par exemple, notre cabinet ne fait pas de commercialisation, ce qui garantit notre totale objectivité dans la détermination des prix. Nous sommes aussi l'un des rares experts consultés lors de procédures judiciaires, compétence qui intéresse particulièrement les grandes enseignes.
Pour faire ce métier, il faut connaître par cœur le code de Commerce, articles L.145.1 et suivants, et l'avoir pratiqué pendant de longues années pour en maîtriser les finesses. Et, surtout, il faut une excellente connaissance du terrain, des prix, des pratiques. Calculer les valeurs locatives, le droit au bail et les indemnités d'éviction, c'est à peine de l'arithmétique, surtout de l'information et de la réflexion.
Qu'entendez-vous par information et réflexion ?
Il faut tout savoir ! N'espérez pas traiter un dossier à Cannes si vous ne connaissez pas les loyers pratiqués rue d'Antibes. Nous traitons chaque année quelque 900 nouvelles locations, ce qui nous permet de connaître les prix pratiqués, et nous nous interrogeons quotidiennement un réseau relationnel de commercialisateurs et de gestionnaires.
La réflexion aussi est essentielle. Le client vient nous consulter parce qu'il se pose une question. Il ne faut pas croire que la réponse soit évidente, c'est souvent un choix stratégique que nous devons l'aider à faire. Un propriétaire peut avoir intérêt à évincer un locataire en l'indemnisant pour le remplacer par quelqu'un de plus entreprenant : à terme, le bien gagne de la valeur. Souvent notre rôle consiste à anticiper l'avenir, la vie du bail, et nous apportons une plus value par rapport à un rédacteur classique des actes, parce que nous savons tout ce qui est susceptible d'arriver durant la vie du contrat ; nous en protégeons notre client.
Depuis 40 ans que vous faites ce métier, voyez-vous une évolution dans les besoins de votre clientèle ?
Le plus marquant pour moi aura sans doute été l'apparition des grandes enseignes nationales, avec de vraies stratégies immobilières. Certaines veulent par exemple connaître la valeur du droit au bail sur l'ensemble de leurs magasins, effectuer l’audit global de leur parc pour savoir comment réagir quand le marché change et renégocier leurs loyers. Ce sont des interlocuteurs plutôt stimulants.
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