Convergences-CVL développe ses activités de conseil aux investisseurs institutionnels
05/07/2010Créer de la valeur en immobilier commercial est une affaire de spécialistes. Les foncières commerciales ont d'ailleurs intégré à leur organisation, de l'acquisition et la conception à la gestion, les multiples compétences nécessaires. Convergences-CVL apporte ces mêmes compétences aux investisseurs institutionnels, dans un accompagnement global qui va de l'analyse du patrimoine à la gestion des actifs.
Première étape : analyser la consistance commerciale du portefeuille
L'investisseur non spécialisé concentre généralement son attention, comme sur le marché du bureau, sur les indicateurs de rendement financier. Or le loyer commercial n'est lui-même que la résultante de bien d'autres aspects, tels que le chiffre d'affaires, le dynamisme des enseignes, le positionnement concurrentiel, la fréquentation… Il varie aussi suivant les typologies d'actifs : pieds d'immeuble, galeries marchandes, retail parks. Le recueil de ces données et leur analyse à l'aide d'indicateurs de benchmark sont donc essentiels pour prendre les bonnes décisions d'arbitrage et de gestion du patrimoine immobilier.
Seconde étape : définir une stratégie de valorisation et d'investissement
Une fois le portefeuille analysé suivant la grille adéquate, Convergences-CVL définit avec l'investisseur des objectifs de valorisation à 3/5 ans des actifs et, globalement, le conseille sur la stratégie la plus cohérente en termes d'arbitrage ou de développement. Il est recommandé de se concentrer sur quelques typologies de produits, les pieds d'immeuble, les grands centres régionaux, etc. Ce ciblage permet une meilleure visibilité des tendances, une acquisition d'expérience plus efficace et rend la stratégie lisible aux yeux des assurés et des actionnaires.
Troisième étape : gérer les actifs pour optimiser les rendements locatifs
Connaissance, gestion et valorisation sont intimement liées. S'il s'en donne les moyens, le bailleur peut disposer, en permanence, de quantités d'informations sur le fonctionnement de ses centres et leur environnement. Elles lui sont extrêmement utiles pour améliorer leur performance commerciale et, par le jeu des loyers indexés sur le chiffre d'affaires, leur rendement locatif. D'où l'importance d'un patrimoine cohérent, qui permet de disposer de ratios comparables d'un actif à l'autre.
Les mesures à prendre pour optimiser les performances requièrent elles aussi des savoir-faire particuliers, que Convergences-CVL met à la disposition des bailleurs : adaptation du plan de merchandising, des accès, de la publicité, recommercialisation de cellules par exemple.
Fort de l'expérience de son dirigeant Jérôme Le Grelle (anciennement Carrefour Property, Rodamco), et des compétences de CVL en études, assistance à maîtrise d'ouvrage et commercialisation, Convergences-CVL réalise actuellement des missions de conseil importantes auprès d'investisseurs institutionnels de premier plan.
