Nice - Gare du Sud (Fiche de cas)

Contexte

La ville de Nice pilote un projet d'aménagement autour de l'ancienne gare du Sud désaffectée. Cet édifice inscrit à l'inventaire des Monuments historiques doit accueillir une médiathèque et un marché couvert, au cÅ“ur d'un îlot de 2 ha où seront également installés un cinéma, des commerces et restaurants, plusieurs équipements publics dont un parc de stationnement, et des logements, à proximité d'un pôle multimodal.

NB : ce programme est le résultat de la mission, réalisée par IOSIS avec la participation de CVS pour les aspects juridiques et de CVL pour la partie commerces et loisirs.

Préfiguration du programme commercial

Objectifs

Définir la nature et l'implantation d'une programmation commerciale qui permette de :

• Renforcer l'offre commerciale en place, constituée d'un grand marché et d'un supermarché
• Réemployer l'ancienne gare par des activités commerciale et culturelles permanentes et temporaires
• Tirer parti des flux générés par le multiplexe projeté et le pôle multimodal (gare régionale + tramway)

Nos préconisations viendront alimenter le cahier des charges de la consultation d'opérateurs immobiliers pour la réalisation du projet global.

Approche méthodologique

Nous commençons par recenser l'offre commerciale existante afin de déterminer les activités susceptibles d'être développées sans les concurrencer (étude de potentiel).

La question posée relève également du fonctionnement commercial et urbain. Pour traiter cet aspect, nous considérons l'ensemble du projet d'aménagement comme un centre commercial classique, avec ses locomotives (commerciales et urbaines), ses accès, ses contraintes de visibilité, ses horaires d'activité.

Nous proposons alors les solutions tant programmatiques que spatiales les mieux à même de canaliser les flux piétonniers et de les transformer en flux de clientèle. Exemple : étendre le marché non sédentaire jusque dans l'ancienne gare et aménager un parcours piétons vers le supermarché étendu, passant devant une série de kiosques.

Résultat

Nos conclusions prennent la forme d'un programme, d'un schéma fonctionnel, et d'une note attirant l'attention des opérateurs immobiliers sur les enjeux à traiter : polyvalence commerciale et culturelle de la halle, complémentarité avec le grand marché voisin, amplitude horaire et diversité de la restauration pour convenir aux clients du marché, du multiplexe et aux résidants, choix de commerces et de services intéressant les voyageurs du pôle multimodal, prise en compte des flux dans l'implantation des commerces…

Commentaire

Nous intervenons ici comme experts en commerce auprès de spécialistes de la programmation urbaine et immobilière. Le partage d'expérience qui en découle est pour nous un acquis précieux.

Participation à la sélection des opérateurs immobiliers

Objectifs

• Aider la ville à présélectionner les candidatures de quatre opérateurs
• Une fois leurs offres remises, les analyser et au besoin les faire évoluer pour garantir une offre commerciale cohérente et pérenne
• Lors du choix du lauréat, assister la ville dans ses négociations jusqu'à la signature des actes juridiques

Approche méthodologique

Les références des équipes candidates, notamment celles des promoteurs/investisseurs et des architectes, sont étudiées de manière à mettre en évidence les équipes ayant déjà travaillé sur des programmes commerciaux de pied d’immeuble.

Les offres remises sont ensuite analysées et comparées suivant une grille de critères liés :

• à la programmation et à l’organisation spatiale : secteurs d’activités, positionnement par rapport aux flux piétons, configuration des locaux… 
• au montage et au dispositif d'animation prévus : investisseur unique, copropriété / GIE, association de commerçants

Résultat

Le groupement composé par ING real estate development et le Cabinet Bernard Reichen et Philippe Robert & Associés a été désigné comme lauréat par délibération du Conseil Municipal en juin 2010.