Saint-Ouen - ZAC des Docks (Fiche de cas)

Contexte et enjeux

Situés dans le prolongement du centre-ville de Saint-Ouen, les Docks sont l'un des plus importants projets urbains d'Ile-de-France. Le programme de construction de la ZAC prévoit 800 000 m² SHON dont 4 000 logements, 300 000 m² de bureaux et jusqu'à 60 000 m² de commerces destinés notamment à renforcer une offre locale assez faible (même si la concurrence est très vive alentour).

Une grande partie des surfaces commerciales doit s'implanter en pied d'immeuble et s'inscrire, donc, dans la programmation des opérations de logement et de bureaux partagées entre plusieurs promoteurs. La mise en œuvre sera échelonnée sur les 15 à 20 ans à venir, une première étape importante étant marquée en 2014.

Nous accompagnons l'aménageur dans ses réflexions sur la partie commerciale du projet, en termes de programmation et de montage.

Étude de potentiel et de programmation

Objectifs

Définir une programmation réaliste et compatible avec le phasage de réalisation du projet. 

Approche méthodologique

Dans un premier temps nous réinterrogeons le programme commercial de la ZAC en le confrontant au potentiel de marché et aux stratégies d'enseignes — viendront-elles ? â€” et en analysant le risque qu'un programme théorique surdimensionné ferait courir au projet.

Nous dégageons ensuite les thématiques plus fines et les axes pertinents pour positionner la future offre dans un environnement très concurrentiel.

Enfin nous spatialisons ce programme théorique de manière à rendre cohérents entre eux :

• les surfaces envisageables par activité,
• les formats de magasins correspondants,
• les capacités disponibles au sein des différents programmes immobiliers engagés,
• les tranches de mise en Å“uvre.

Résultat ou livrable

L'analyse de potentiel nous conduit à recommander une certaine prudence vis-à-vis des capacités permises par le projet de ZAC en matière commerciale. Nous préconisons un programme raisonné articulant :

• Une offre de proximité destinée aux futurs habitants, répartie sur quatre programmes de logements.
• Une offre de destination prolongeant le centre-ville, qui coïncide avec le projet de Nexity.
• Une offre "maison et nature" qui sera ancrée sur le un grand parc. Constitué notamment d'un magasin Leroy Merlin transféré, elle fait partie du lot attribué à Cogedim Altaréa.  

Cette stratégie fait l'objet d'un consensus entre l'aménageur et les promoteurs.

Commentaire

L'aménageur dispose d'une étude de programmation réalisée de manière indépendante, qui fait référence vis-à-vis des différents opérateurs immobiliers et lui permet de construire une offre cohérente à l'échelle du projet urbain.

Participation à la mise au point du projet urbain

Objectifs

Veiller à la bonne insertion spatiale du commerce au sein du projet urbain.

Approche méthodologique

Lors de la phase précédente, nous avons recommandé de ne pas étirer le programme commercial sur l'ensemble du linéaire mais de distinguer trois pôles. Notre participation aux workshops du projet urbain nous permet d'en préciser les modalités d'implantation. Ces workshops réunissent Sequano Aménagement, l'urbaniste coordonnateur de la ZAC Makan Rafatdjou, et les maîtres d'Å“uvre des différentes opérations immobilières dont celui de Nexity, l’agence Reichen & Robert & associés.

Résultat

Nous recommandons globalement la recherche d'une certaine compacité afin de limiter les distances à parcourir car le projet est long d'un kilomètre. Nous désignons les meilleurs emplacements commerciaux au vu de la forme urbaine, dont nous suggérons quelques adaptations qui optimiseront le rapport du commerce à l'espace public. Ce  rapport peut être fonctionnel et concerner la visibilité ou le confort d'accès aux commerces, ou bien symbolique, comme lorsqu'il s'agit d'inscrire le pôle maison et nature dans le parc.

Commentaire

Nos recommandations ont suscité un débat important soulevant notamment la question suivante : le commerce peut-il et doit-il être le seul facteur d'animation du quartier ?