Pourquoi les investisseurs institutionnels s'intéressent-ils de plus en plus à l'immobilier ?

Au cours des dix dernières années, nous avons vécu des crises financières très profondes et rapprochées. Les indices boursiers ont baissé de 50% entre 2000 et 2002, puis à nouveau presqu'autant entre 2007 et 2008. Sur le marché monétaire, les rendements sont devenus très inférieurs à l'inflation et les taux longs eux-mêmes sont à un niveau extrêmement faible. C'est une situation réellement inédite que de voir toutes les classes d'actifs baisser simultanément en rendement comme en valeur. Les investisseurs institutionnels — compagnies d'assurance ou caisses de retraite — sont obligés de diversifier leur patrimoine s'ils veulent remplir leurs engagements vis-à-vis de leurs clients. Aujourd'hui, seul l'immobilier résiste, avec des rendements moyens de l'ordre de 5%, et significativement plus pour l'immobilier commercial.

En dehors des bons rendements actuels, l'immobilier commercial présente-t-il d'autres avantages ?

A la différence des placements en actions par exemple, l'immobilier génère des rendements récurrents, les loyers, dont l'indexation garantit les propriétaires contre les risques d'inflation. La valeur des biens elle-même est de facto indexée sur l'économie en général, car l'ajustement finit toujours par se faire. Dans le contexte actuel, l'arbitrage des investisseurs institutionnels en faveur de l'immobilier est parfaitement compréhensible. Quant à l'immobilier commercial, il offre des rendements encore supérieurs, mais il demande aussi une expertise spécifique, que la plupart des investisseurs institutionnels classiques intègrent rarement en entier.

Quelle est cette expertise spécifique ?

En immobilier de bureau, le prix est fondé sur la qualité des murs et la rareté de l'emplacement ; son estimation est donc relativement simple et, surtout, ne dépend pas du locataire. Les murs commerciaux, en revanche, sont souvent sans grande valeur et la qualité de leur emplacement s'apprécie en regard du chiffre d'affaires prévisionnel du locataire. Un commerçant étudie son loyer en fonction de son propre « taux d'effort », c'est-à-dire du ratio loyer / CA qu'il est prêt à accepter. L'investisseur doit donc être en mesure d'évaluer ce ratio, ce qui suppose une connaissance approfondie de la distribution et de la formation des marges, par type d’enseigne et de distribution.